转按 · 再融资 · 房屋净值
转按与再融资：先算清代价，再决定值不值
中途转按能不能省钱，取决于一个数字，提前解约的罚息。固定利率贷款的罚息算法各家差别极大，有时几千，有时几万。把这个数字先要到手，剩下的判断其实很简单。
人们通常为这几件事做再融资
整合高息债务
把信用卡、车贷等高息负债并入按揭，降低每月利息支出。前提是要有明确的还款计划，否则容易几年后又欠回去。
套取房屋净值
用于装修、支付子女教育费用，或作为投资物业的首付。上限一般是评估值的 80% 减去现有余额。
换到更低的利率
只有当省下的利息明显高于罚息加手续费时才成立。贷款快到期时，等到期日再转通常更划算。
调整贷款结构
延长摊还年限以降低月供、或改变利率类型。延长年限会降低压力，但也会增加长期的总利息。
决定之前必须弄到的三个数字
- 书面罚息报价。直接向现有贷款机构索取，要求写明计算方式。 固定利率取「三个月利息」与「IRD」中的较高者，而不同机构的 IRD 算法差距可能是数倍。
- 全部手续费用。解押费、律师费、房屋评估费，有时还有产权保险费。 把这些加进总成本，而不是只看利率。
- 回本所需的月数。用「罚息加手续费」除以「每月节省的金额」。 如果回本时间长于剩余的贷款期限，那这笔转换就不划算。
这三个数字凑齐之后，值不值得转其实一目了然。您可以用按揭计算器先估算不同利率下的月供差额。
什么时候不该做再融资
- 贷款还有几个月就到期。再等一等，到期日转换是零罚金的， 没有理由现在付一笔罚息。详见按揭续期。
- 收入或负债状况变差了。再融资属于新申请，需要重新通过压力测试。 如果现在通不过，贸然启动只会白白产生评估费。
- 只是为了降低月供而大幅延长年限。月供是降了，但总利息可能增加不少。 除非现金流确实紧张，否则值得先算清代价。
- 套现出来的钱没有明确用途。把住房净值变成消费资金， 是把有抵押的低息债务用在了没有回报的地方。
常见问题
转按和续期有什么区别？
续期是在贷款到期日更换或延续合约，不涉及罚金；转按（再融资）通常指在合约期中途解约、重新安排贷款，可能涉及提前还款罚息。如果您只是想换一家利率更低的机构，而贷款即将到期，那么等到期日再转会便宜得多。
提前解约的罚息怎么算？
浮动利率贷款通常是三个月利息，金额相对可预期。固定利率贷款则按「三个月利息」与「利率差额补偿（IRD）」两者中的较高者计算，而 IRD 的算法各家机构差别很大，尤其是使用牌价利率（posted rate）计算的机构，罚金可能高出许多倍。解约之前一定要先向原机构索取书面的罚息报价。
最多可以套现到房价的多少？
再融资时，贷款总额上限一般为房产评估值的 80%。举例来说，评估值 120 万、现有余额 60 万，理论上最多可贷到 96 万，可套现约 36 万，再扣除罚息与手续费。实际额度还要看您的收入能否通过压力测试。
用房屋净值来还清信用卡债，划算吗？
从利率上看差距很大，信用卡年利率常在 19% 以上，按揭利率则低得多，把高息债务并入按揭确实能显著降低每月利息支出。但要注意两点：一是把短期债务摊到二十几年还，总利息未必更少；二是如果消费习惯不变，几年后可能变成既有按揭又有新的信用卡欠款。这个方案适合搭配明确的还款计划一起用。
再融资需要重新做房屋评估吗？
通常需要。贷款机构要确认当前的房产价值才能计算可贷额度，评估费一般由借款人承担，部分机构在特定产品上会代付。评估结果如果低于预期，可套现的金额也会相应减少。
自雇人士可以做再融资吗？
可以，但需要的文件更多，通常是两年的报税记录（T1 General 与 Notice of Assessment）以及公司财务报表。如果报税收入偏低，有些机构提供针对自雇人士的另类审核方式，代价通常是利率略高或首付要求更严。这类个案更需要提前挑选合适的机构。
先把罚息报价拿到手
把您现有的贷款条款和机构给出的罚息报价发给我，我会算清楚转换的总成本与回本时间，再告诉您值不值得动。如果结论是不值得，我也会直说。
Man Tak (Victor) Mak · BCFSA MB611823 · Sky Financial Corporation