新移民贷款与工签买房：没有本地信用记录也有办法

可以。包括几家主要银行在内的多家机构设有「新移民计划」（New to Canada），接受持有效工签的非永久居民申请。审批看的是收入的稳定程度、首付比例和工签剩余有效期，而不是国籍或身份本身。持学签的申请难度较大，但并非完全没有机会。

联邦《禁止非加拿大人购买住宅物业法》目前预定于 2027 年 1 月 1 日结束，除非联邦政府延长或以新措施取代。在其适用期间，该法设有若干豁免情形，其中与本地客人最相关的是符合条件的工签持有人（需满足工签剩余有效期与报税记录等要求），以及符合另一套条件的国际留学生。这项法规已多次修订，请务必在下 offer 之前确认您当下的身份是否适用。我会在最开始就帮您核对这一点，而不是等到您已经签了合同。

常见的替代材料有三类：原居地的征信报告（部分机构接受特定国家的报告）、十二个月连续的租金与水电缴费记录、以及原居地银行出具的资信证明信。不同机构接受的组合不一样，这也是找经纪比逐家银行去试更省事的原因。

如果符合承保保险的新移民计划条件，首付比例可以与本地居民相同：50 万以下部分 5%、50 万至 150 万部分 10%、超过 150 万整体 20%。但部分面向非永久居民的非承保方案会要求更高，常见的是 20% 或 35%。具体适用哪一档，取决于您的身份类别与收入证明的完整程度。

有些机构可以，但差异很大。稳定、有完整报税或雇主证明、且以主要货币结算的海外受雇收入相对容易被接受；海外自雇收入是最难的一类。建议在开始看房之前先把文件拿给我看，确认哪几家机构会认可您的收入，而不是凭猜测。

需要能够完成身份核实与文件签署，这两项通常可以远程或通过公证处理。但人在境外时整体时间会拉长，建议比预计时间提前更多开始准备。