列治文买房贷款：先弄清楚能贷多少，再去看房

按加拿大现行规定，成交价 50 万以下的部分最低 5%；50 万至 150 万之间的部分为 10%；总价超过 150 万则整体需要 20%。举例来说，一套 90 万的房子，最低首付是 50 万的 5%（2.5 万）加上 40 万的 10%（4 万），合计 6.5 万。首付低于 20% 时必须购买按揭违约保险，保费通常计入贷款本金。

审批时贷款机构不会按您的实际合同利率计算负担能力，而是按合同利率加 2%、或者监管基准利率（目前为 5.25%）中的较高者来测算。也就是说，即使您拿到的是 4.5% 的利率，审批时也会按 6.5% 来算月供。实际效果是可贷额度比按合同利率计算时更低。

预审是在您还没选定房子之前，根据收入与信用状况估算的可贷额度，同时可以锁定利率（常见 90 至 120 天）。正式批核则是在您签下购房合同之后，贷款机构针对这套具体房产做的最终审核，包含房产评估。预审不等于保证放款，但它能让您知道自己应该在哪个价位区间看房。

可以。加拿大的贷款机构普遍接受直系亲属的赠与款作为首付，但需要提供一份赠与信（gift letter），写明这笔钱是无需偿还的赠与而非借款。资金到账后还需要提供 90 天的银行流水以证明来源。如果款项从海外汇入，请务必保留完整的汇款记录。

主要包括：物业转让税（BC 省首 20 万部分 1%，20 万至 200 万部分 2%，符合条件的首次购房者可申请豁免）、律师费与产权登记费、房屋检查费、房屋保险，以及成交日的水电与地税分摊。通常建议在首付之外，再预留成交价的 1.5% 至 2% 作为杂项开支。

不一样。楼花在交房前无法完成最终批核，因为贷款机构需要对实际落成的房产做评估。签合同时开发商通常只要求一封贷款机构的意向信。真正的风险在于从签约到交房之间可能相隔两三年，其间您的收入、利率环境或房产估值都可能变化。建议在签楼花合同之前就先跟我聊一次。